Remont bez fuszerki. 12 punktów, które warto wpisać do umowy z ekipą

Umowa z ekipą nie jest deklaracją braku zaufania. Jest raczej pamięcią zewnętrzną dla ludzi, którzy przez kilka tygodni będą podejmować dziesiątki decyzji, często w kurzu, hałasie i po trzecim telefonie od dostawcy płytek.

Bo po miesiącu rozmowa zwykle wygląda tak:

Prawdziwa wiocha zaczyna się nie wtedy, gdy ktoś prosi o podpisanie umowy, lecz wtedy, gdy każda strona pamięta zupełnie inną wersję tych samych ustaleń.

1. Pełne dane obu stron

W umowie powinny znaleźć się dane właściciela mieszkania oraz wykonawcy: imię i nazwisko albo nazwa firmy, adres, NIP, dane kontaktowe i numer rachunku do płatności. Warto też zapisać, kto ze strony ekipy może podejmować decyzje i odbierać zgłoszenia.

Jeśli umowę podpisuje „Marek od łazienek”, pieniądze mają trafić do spółki brata, a fakturę wystawi jeszcze ktoś inny, lepiej wyjaśnić ten układ przed pierwszym przelewem.

Przy umowie zawieranej z przedsiębiorcą online albo poza jego lokalem, na przykład w mieszkaniu klienta, konsumentowi co do zasady przysługuje 14 dni na odstąpienie. Termin 30-dniowy dotyczy między innymi umów zawartych podczas nieumówionej wizyty przedsiębiorcy w domu. Gdy remont ma ruszyć wcześniej, wykonawca powinien uzyskać wyraźne żądanie rozpoczęcia usługi przed upływem tego terminu.

2. Zakres prac, czyli co właściwie kupujesz

„Generalny remont łazienki” brzmi konkretnie tylko do momentu, w którym trzeba ustalić, czy obejmuje skucie płytek, wyniesienie gruzu, hydroizolację, wymianę rur, montaż lustra i ponowne powieszenie drzwi.

Zakres najlepiej rozpisać pomieszczenie po pomieszczeniu. Nie wystarczy „malowanie ścian”. Wpisz przygotowanie podłoża, naprawę pęknięć, gruntowanie, liczbę warstw, malowanie sufitu i zabezpieczenie podłogi. Przy instalacjach określ liczbę punktów, ich położenie i zakres przeróbek.

Równie ważna jest lista rzeczy, których umowa nie obejmuje. To właśnie zdanie „demontaż mebli nie jest wliczony w cenę” potrafi oszczędzić pół dnia dyskusji prowadzonej nad szafką stojącą dokładnie tam, gdzie ma powstać nowa ściana.

3. Standard wykonania, nie tylko „zgodnie ze sztuką”

„Zgodnie ze sztuką budowlaną” brzmi szlachetnie, ale samo w sobie nie odpowiada na pytanie, czy płytki mają mieć dwumilimetrową fugę, gdzie zaczyna się ich układ ani jak mają wyglądać narożniki.

Wszystkie istotne wizualnie i technicznie ustalenia warto wpisać do umowy lub załącznika: wzór ułożenia płytek, szerokość fug, wysokość gniazdek, miejsce zakończenia listew, sposób montażu armatury, rodzaj wykończenia narożników. Projekt, rysunki, zdjęcia poglądowe i instrukcje producentów mogą być częścią dokumentacji.

Przy trudniejszym elemencie dobrze najpierw wykonać próbkę. Łatwiej poprawić pół metra tynku dekoracyjnego niż całą ścianę, która miała przypominać beton, a wygląda jak dekoracja szkolnej stołówki.

4. Konkretne daty i etapy

„Zaczniemy po majówce” nie jest terminem. Podobnie jak „powinno zejść około miesiąca”. Umowa powinna wskazywać datę rozpoczęcia, zakończenia oraz najważniejsze etapy: demontaż, instalacje, przygotowanie podłoża, okładziny, malowanie i montaż wyposażenia.

Trzeba też ustalić, co może przedłużyć termin. Odkryta po skuciu ściany awaria instalacji? Zmiana projektu przez klienta? Opóźniona dostawa wskazanego materiału? Tak, ale wykonawca powinien zgłosić przyczynę i podać nową datę, a nie zniknąć na dziesięć dni, po czym wrócić z informacją, że „na budowach tak bywa”.

Kodeks cywilny przewiduje, że gdy opóźnienie jest już tak duże, iż terminowe ukończenie dzieła staje się nieprawdopodobne, zamawiający może w określonych warunkach odstąpić od umowy jeszcze przed nadejściem końcowego terminu. Jasny harmonogram znacznie ułatwia ocenę takiej sytuacji.

5. Cena i sposób jej obliczenia

W umowie musi znaleźć się cena brutto oraz informacja, co dokładnie obejmuje. Transport, wniesienie materiałów, wywóz gruzu, zabezpieczenie mieszkania, wynajem sprzętu i sprzątanie po pracach potrafią nagle wyrosnąć obok wyceny jak grzyby po deszczu.

Trzeba również nazwać model rozliczenia. Przy ryczałcie strony ustalają jedną kwotę za opisany zakres. Przy wynagrodzeniu kosztorysowym cena wynika z zestawienia prac, ilości i stawek. To nie są dwa takie same określenia.

Kodeks cywilny stanowi, że wynagrodzenia ryczałtowego co do zasady nie można podnieść tylko dlatego, że zakres lub koszt prac okazał się trudniejszy do przewidzenia; przewidziano jednak wyjątkową drogę sądową, gdy wykonanie groziłoby wykonawcy rażącą stratą. Przy kosztorysie obowiązują inne reguły zmian ceny.

Tłumacząc branżowy język na polski: „wycena orientacyjna” nie zawsze oznacza cenę, na której da się oprzeć domowy budżet. Jeżeli podana kwota ma być limitem, trzeba to napisać.

6. Procedura prac dodatkowych

Podczas remontu prawie zawsze coś wychodzi. Po zdjęciu paneli pojawia się wilgoć, po skuciu płytek — instalacja pamiętająca poprzedni ustrój, a po odsunięciu szafy — ściana, której geometria rozwija własną teorię przestrzeni.

Umowa powinna mówić, że prace dodatkowe wymagają wcześniejszej akceptacji klienta. Zgłoszenie powinno zawierać opis problemu, zdjęcia, proponowane rozwiązanie, cenę oraz wpływ na termin. Akceptacja może przyjść e-mailem albo przez ustalony komunikator, byle została po niej wiadomość, a nie tylko wspomnienie rozmowy telefonicznej.

Przy rozliczeniu kosztorysowym przepisy ograniczają możliwość żądania podwyżki za prace dodatkowe wykonane bez zgody zamawiającego, szczególnie gdy to wykonawca przygotowywał zestawienie planowanych prac. Najbezpieczniejsza reguła brzmi jednak prościej: nie ma akceptacji ceny i terminu — nie ma prac dodatkowych, poza czynnościami naprawdę koniecznymi do natychmiastowego zabezpieczenia lokalu.

7. Płatności powiązane z efektami

Rozsądny harmonogram płatności jest związany z wykonanymi etapami, a nie z kolejnymi poniedziałkami. Zaliczka może pokryć pierwsze zakupy i rezerwację terminu, ale później każda transza powinna odpowiadać pracy, którą da się obejrzeć i odebrać.

Przykład: przy wynagrodzeniu 60 tys. zł strony mogą zostawić 10 proc., czyli 6 tys. zł, do odbioru końcowego i usunięcia usterek wpisanych do protokołu. Dziesięć procent nie jest magiczną wartością. Chodzi o to, żeby po ostatnim przelewie nadal istniał powód do powrotu i poprawienia silikonu, drzwi albo niedomalowanego fragmentu sufitu.

W typowej umowie o dzieło, jeśli strony nie ustalą inaczej, wynagrodzenie staje się należne przy oddaniu dzieła. Jeżeli prace są oddawane i wyceniane częściami, zapłata może następować po każdej z nich. Dlatego harmonogram transz warto zapisać wprost.

W umowie nazwij też pierwszą wpłatę. Zaliczka i zadatek nie są tym samym. Zadatek ma ustawowe skutki na wypadek niewykonania umowy przez jedną ze stron, w tym możliwość zachowania otrzymanej kwoty albo żądania jej podwójnej wysokości w sytuacjach opisanych w kodeksie.

8. Materiały: kto kupuje i kto za nie odpowiada

Trzeba ustalić, kto zamawia materiały, kto płaci za dostawę, gdzie będą przechowywane i kto akceptuje zamienniki. Przy drogich elementach warto wpisać producenta, model, kolor, format albo przynajmniej konkretne parametry.

„Klej podobnej klasy” i „farba praktycznie taka sama” brzmią niewinnie, dopóki nie okaże się, że różnica była jednak istotna. Zamiana materiału powinna wymagać akceptacji klienta, szczególnie gdy wpływa na wygląd, trwałość albo warunki gwarancji.

Jeżeli materiały dostarcza zamawiający, wykonawca powinien użyć ich prawidłowo, rozliczyć się z nich i zwrócić niewykorzystaną część. Powinien też niezwłocznie ostrzec, gdy dostarczony materiał nie nadaje się do właściwego wykonania prac.

Do umowy warto dopisać, komu zostają resztki płytek, farby czy paneli. Za dwa lata jedna zapasowa płytka może być warta więcej niż cały karton w dniu zakupu.

9. Kto naprawdę będzie pracował w mieszkaniu

Klient podpisuje umowę z konkretną firmą, a w poniedziałek przychodzi trzech ludzi, których wcześniej nie widział nawet właściciel ekipy. Podwykonawcy nie muszą oznaczać problemu, ale zasady powinny być jasne.

Wpisz, czy wykonawca może zlecać część robót innym osobom, kto odpowiada za ich pracę, kto ma dostęp do lokalu i w jakich godzinach. Warto określić zasady przekazywania kluczy, zabezpieczenia części wspólnych oraz naprawiania szkód.

Kodeks cywilny co do zasady obciąża wykonawcę odpowiedzialnością za działania i zaniechania osób, którymi posługuje się przy realizacji zobowiązania. Mimo to, dobrze zapisać tę odpowiedzialność wprost, żeby w razie zalania sąsiada nie rozpoczął się turniej pod tytułem „to nie mój hydraulik”.

Można też poprosić o informację, czy wykonawca ma ubezpieczenie OC, oraz ustalić sposób dokumentowania i zgłaszania szkód.

10. Jeden kanał komunikacji i ślad po każdej zmianie

Telefon jest dobry do szybkiego ustalenia, że ktoś spóźni się godzinę. Nie jest idealny do zatwierdzania przeniesienia drzwi, zmiany materiału albo dodatkowego wydatku na kilka tysięcy złotych.

Umowa powinna wskazywać osoby kontaktowe i uznawane kanały komunikacji: e-mail, SMS albo konkretny komunikator. Po rozmowie telefonicznej wystarczy krótka wiadomość:

„Potwierdzam dzisiejsze ustalenie: przesuwamy trzy gniazdka o 20 cm, dopłata wynosi 450 zł, termin wydłuża się o jeden dzień”.

To nie biurokracja. To trzydzieści sekund, które może później oszczędzić trzy tygodnie przepychanek.

Przy dłuższym remoncie warto umówić się na krótkie cotygodniowe podsumowanie: co zrobiono, co będzie robione dalej i jakie decyzje musi podjąć klient.

11. Odbiór, usterki i odpowiedzialność za wady

Umowa powinna opisywać odbiory częściowe i końcowy: jak wykonawca zgłasza gotowość, ile czasu ma klient na oględziny, jakie dokumenty otrzymuje i jak zapisuje się usterki.

Podstawą powinien być protokół. Wpisuje się do niego zauważone wady, termin ich usunięcia oraz datę ponownego sprawdzenia. Dobrze dołączyć zdjęcia. Nie należy podpisywać formuły „odebrano bez zastrzeżeń”, jeśli zastrzeżenia stoją właśnie przed nami, krzywo przyklejone do ściany.

Jeżeli w trakcie prac dzieło jest wykonywane wadliwie albo niezgodnie z umową, przepisy pozwalają wezwać wykonawcę do zmiany sposobu działania i wyznaczyć odpowiedni termin. Po jego bezskutecznym upływie mogą pojawić się dalej idące uprawnienia, w tym odstąpienie od umowy lub powierzenie poprawy innej osobie na koszt pierwotnego wykonawcy.

Warto też oddzielić dwa pojęcia. Gwarancja jest udzielana na warunkach określonych przez gwaranta. Niezależnie od niej przepisy dotyczące umowy o dzieło przewidują ustawową odpowiedzialność za wady poprzez odpowiednie stosowanie zasad rękojmi. Sam zapis „gwarancja na 12 miesięcy” nie powinien więc kończyć rozmowy. Umowa ma wskazywać, co obejmuje gwarancja, jak zgłasza się usterki oraz w jakim terminie wykonawca ma je obejrzeć i usunąć.

12. Kary umowne i plan wyjścia awaryjnego

Kara umowna nie ma być zemstą ani liczbą wpisaną dla dekoracji. Powinna dotyczyć konkretnych sytuacji: zwłoki w zakończeniu prac, przekroczenia terminu usunięcia wad, nieuzasadnionego porzucenia robót albo naruszenia ważnych obowiązków.

Może to być określona kwota za dzień zwłoki lub procent wynagrodzenia, najlepiej z rozsądnym limitem. Kara „10 proc. wartości umowy za każdy dzień” wygląda groźnie, ale rażąco wygórowane kary mogą zostać zmniejszone przez sąd.

Kodeks pozwala zastrzegać kary umowne za niewykonanie lub niewłaściwe wykonanie zobowiązań niepieniężnych. Za spóźnienie z zapłatą stosuje się odsetki, nie karę umowną. Jeżeli klient chce zachować możliwość dochodzenia odszkodowania przewyższającego wysokość kary, powinno to zostać wyraźnie zapisane w umowie.

Potrzebna jest też procedura zakończenia współpracy: kiedy można odstąpić od umowy, czy wcześniej trzeba wezwać drugą stronę do poprawy, jak sporządza się inwentaryzację wykonanych prac, kto zabezpiecza lokal i w jaki sposób rozliczane są materiały oraz dotychczasowe płatności. Sam zapis „w razie problemów strony rozwiążą umowę polubownie” jest piękny, dopóki nie pojawią się problemy.

Czerwone flagi przed podpisaniem

Niepokój powinny wzbudzić: odmowa zawarcia pisemnej umowy, bardzo wysoka wpłata przed rozpoczęciem prac, puste miejsca w dokumencie, możliwość jednostronnego podnoszenia ceny, brak dokładnego zakresu oraz zapewnienia w rodzaju „fakturę ogarniemy później”.

Podobnie ze zdaniem: „Po co nam te wszystkie zapisy, przecież sobie ufamy”. Zaufanie jest świetne. Nie ustala jednak szerokości fugi, ceny dodatkowego gniazdka ani daty powrotu człowieka, który obiecał być jutro.

Najprostsza zasada do zapamiętania brzmi: nie płać za obietnicę — płać za etap, który można obejrzeć, opisać i odebrać. Przed podpisaniem odpowiedz na cztery pytania: co, za ile, kiedy i co się stanie, jeśli coś pójdzie nie tak. Gdy w odpowiedzi nadal widnieje „dogadamy się”, umowa nie jest jeszcze gotowa.